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Vendre un bien immobilier en France : quelles obligations ?
Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l'obligation d'annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants.
L'obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer la transparence dans les transactions. Elle n'emporte pas l'obligation de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
Le dossier de diagnostic technique
Depuis le 1er novembre 2007, l'ensemble des constats ou états relatifs à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installations intérieures de gaz et d'électricité, doit être regroupé dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte de vente notarié (acte authentique).
Si l'un des documents (diagnostics plomb, amiante, termites, performance énergétique, installations de gaz et d'électricité) produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier. En l'absence, lors de la signature de l'acte de vente notarié, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et aux installations de gaz et d'électricité, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte de vente notarié, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix. En revanche, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative.
À compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d'une maison ou d'un immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique devra également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l'état de l'installation d'assainissement non collectif.
Le constat de risque d'exposition au plomb
Le constat de risque d'exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d'une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également faire l'objet du constat de risque d'exposition au plomb, mais celui-ci n'a pas à être remis.
Il doit dater de moins d'un an et être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié.
L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
Si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante, doit être produit par le vendeur au plus tard à la date de l'avant-contrat ; il est annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié.
L'état relatif à la présence de termites
En cas de vente d'un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l'une des zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte de vente notarié.
Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral, consultez l'ADIL, la DDE, la préfecture, la mairie ou le site Internet du département. Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.
L'état de l'installation intérieure de gaz
Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit fournir un état de l'installation intérieure de gaz. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de trois ans.
L'état des risques naturels et technologiques
Depuis le 1er juin 2006, si l'immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié.
Cette obligation s'applique aux ventes d'immeuble à construire, mais non aux contrats de construction d'une maison sans fourniture de terrain. Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l'immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site Internet du département.
L'état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié).
Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur Internet (www.ecologie.gouv.fr), et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d'expédition des informations à la charge du vendeur).
Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.
Le diagnostic de performance énergétique
Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d'habitation. Ne sont toutefois pas concernés, notamment :
- les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 m²
- les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine
- les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage d'un foyer ouvert
Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans.
L'obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s'applique :
- aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique. En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du logement ;
- aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007.
L'état des installations d'électricité
Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l'acquéreur. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.
La surface Carrez
Si vous vendez un logement dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages, etc.), dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique. Le recours à un professionnel pour le mesurage n'est pas obligatoire, mais conseillé lorsque celui-ci est complexe.
À défaut de mention de la superficie, l'acquéreur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Il peut également demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat, mais figure dans l'acte authentique, il ne peut plus invoquer la nullité de la vente.
Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
À qui s'adresser ?
Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques qui est établi par le vendeur, doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions les conséquences d'un engagement de leur responsabilité civile professionnelle.
Certains professionnels (diagnostiqueurs, experts techniques immobiliers, géomètres experts, architectes, agents immobiliers, notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser plusieurs des diagnostics obligatoires ; d'autres sont spécialisés sur un seul type de diagnostic. Dans tous les cas, ils doivent être indépendants.
Combien ça coûte ?
Les tarifs des diagnostics n'étant pas réglementés, ils peuvent varier d'un professionnel à l'autre. Vous avez donc intérêt à vous adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de vous engager, les prestations qui vous sont proposées.
[Sources : ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) et Ministère du Logement]
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